14.3.2026: Grundsteuer in Hilden: Wenn sogar der Hebesatz einen Höhenflug bekommt

In Hilden zeigt sich mal wieder, dass deutsche Kommunalpolitik eigentlich nur ein unterschätztes Unterhaltungsformat ist. Da beschließt der Stadtrat voller guter Absichten einen gesplitteten Grundsteuersatz, damit Wohnen nicht noch teurer wird, und am Ende stellt ein Gericht fest: nette Idee, aber leider juristisch ungefähr so stabil wie ein Gartenstuhl vom Wühltisch. Die Stadt wollte also das Wohnen schonen, was erstmal klingt wie ein rührender Versuch, den Menschen in Hilden wenigstens an einer Stelle nicht noch tiefer in die Tasche zu greifen. Für Wohnimmobilien galt deshalb ein Hebesatz von 650 Prozentpunkten, für Nicht-Wohngrundstücke satte 1300. Oder anders gesagt: Wer kein Wohnen war, war steuerlich plötzlich Premiumklasse.

Geklagt hatte dann eine Eigentümerin eines Nichtwohngrundstücks, vermutlich nicht aus purer Langeweile, sondern weil gut 2000 Euro Grundsteuer selbst für Menschen mit stabilem Puls eine emotionale Reaktion auslösen können. Das Verwaltungsgericht Düsseldorf hat den entsprechenden Bescheid aufgehoben. Dabei wurde nicht einmal die gesamte Idee der unterschiedlichen Hebesätze komplett in die Tonne getreten. Im Gegenteil: Das Gericht sagt durchaus, dass differenzierte Sätze grundsätzlich möglich sein können. Nur eben nicht so, wie Hilden das geregelt hat. Denn das Problem liegt ausgerechnet in der wunderbaren deutschen Spezialdisziplin „gemischt genutztes Grundstück“. Das sind diese Immobilien, die sich nicht entscheiden wollen: unten Gewerbe, oben Wohnen, also gewissermaßen Häuser mit Doppelleben.

Genau da wurde es kompliziert. Denn solche gemischt genutzten Grundstücke liefen in Hilden unter „Nichtwohngrundstücke“ und bekamen damit automatisch den teuren Satz aufgebrummt, obwohl dort teilweise zu einem erheblichen Anteil gewohnt wird. Das Gericht fand diese Einordnung mit Blick auf den Gleichheitsgrundsatz nicht besonders charmant. Man könnte sagen: Die Stadt wollte Wohnen schützen, hat aber ausgerechnet ein paar Wohnanteile mit in die steuerliche Schusslinie gestellt. Das ist ein bisschen so, als würde man im Restaurant sagen, man wolle Vegetarier entlasten, und dann das halbe Käsebrot als Grillteller abrechnen.

Kämmerer Martin Wiedersprecher klang nach dem Urteil dementsprechend wie jemand, der ein Puzzle mit 1000 Teilen fast fertig hatte und dann merkt, dass drei Ecken aus einem anderen Karton stammen. Sinngemäß sagt er: Es tut uns leid für die Bürger, wir haben alles probiert, aber rechtssicher klappt das so nicht. Das ist natürlich die höfliche Verwaltungsvariante von: Wir wollten’s gut machen, jetzt wird’s leider doch wieder teuer. Denn wenn die Stadt rechtskonform handeln will, läuft offenbar alles auf einen einheitlichen Hebesatz hinaus. Und einheitlich heißt in diesem Fall nicht „für alle entspannt“, sondern eher „fürs Wohnen leider unangenehmer“.

Nun liegen zwei Vorschläge auf dem Tisch, beide mit der Ausstrahlung eines Zahnarztbriefs. Entweder Grundsteuer B auf 860 v.H. oder auf 800 v.H. Beim einen erreicht die Stadt ungefähr das, was sie mit der Splittung einnehmen wollte, beim anderen bleibt man auf dem Niveau von 2025. Was bei normalen Menschen hängen bleibt, ist vor allem dieser Satz: Mit der Vereinheitlichung wird Wohnen in Hilden teurer. Und da ist sie wieder, diese kleine Tragikomödie der kommunalen Realität: Man startet mit dem Ziel, Wohnen nicht weiter zu verteuern, und endet bei der Erkenntnis, dass genau das nun wohl passieren wird. Effizienz sieht anders aus, aber dramaturgisch ist es stark.

Besonders hübsch ist auch die Nebenhandlung mit den ausgesetzten Grundsteuerbescheiden. Seit Januar wurden sie nicht verschickt, was der Stadt laut eigener Aussage Liquiditätsengpässe von rund vier Millionen Euro pro Quartal beschert. Vier Millionen pro Quartal klingt nicht nach einem lockeren Griff in die Sofaritze, sondern eher nach einer Summe, bei der selbst solide Kämmereien nervös zum Taschenrechner greifen. Andererseits sagt die Stadt: lieber Zinsschaden als rechtliches Chaos. Das ist vermutlich richtig, aber es bleibt die Art von Entscheidung, bei der niemand jubelnd Konfetti wirft.

Und dann steht auch noch die Frage im Raum, ob die Stadt in Berufung geht. Zugelassen ist sie jedenfalls. Das wiederum verspricht das, was Deutschland am besten kann: noch mehr Verfahren, noch mehr Einordnungen, noch mehr sorgfältig formulierte Sätze darüber, was unter welchen Voraussetzungen unter Berücksichtigung gemischt-genutzter Teilflächen grundsätzlich differenziert betrachtet werden darf. Wer dachte, Grundsteuer sei langweilig, hat einfach den Plot nicht verstanden. Hier geht es um Gerechtigkeit, Geld, Wohnen, Juristerei und den ewigen Kampf zwischen politischem Willen und deutscher Regelungswirklichkeit.

Am Ende bleibt von der ganzen Geschichte vor allem ein sehr hildeneskes Gefühl zurück: Man wollte das Richtige, bekam das Rechtliche und landet jetzt wohl beim Teuren. Die Grundsteuer ist damit endgültig keine trockene Randnotiz mehr, sondern ein kommunales Drama mit satirischem Potenzial. Denn wenn ein Hebesatz von 1300 Prozentpunkten vor Gericht scheitert, weil ein Haus gleichzeitig wohnt und nicht wohnt, dann ist das nicht nur Steuerrecht. Das ist fast schon Philosophie mit Kassenbescheid.